그런데 초저금리(1.5%)를 이용한 ‘(주택기금)수익공유형 모기지론’에 이어 지난 27일 중산층을 위한 ‘(은행대출)수익공유 모기지론’(3월부터 3000가구 시범사업)이 또 나왔습니다. 이 모기지론은 서민들의 내 집 마련에 방점을 둔 주택기금 모기지론과 달리 금리가 1%에 불과한데다 고소득자도 대출받을 수 있지요. 집을 한 채 이상 갖고 있어도 처분 조건부로 대출받을 수 있습니다. 사실상 대부분의 국민에게 은행에서 1%의 초저금리로 집값(9억 원 이하 전용면적 102㎡ 이하)의 70%까지 대출을 해주겠다는 것이죠. 이 상품의 요지는 ‘한마디로 돈 있으면 집을 사라, 떨어지면 책임질게’라고 해도 과언이 아닙니다.

은행대출 모기지론의 조건은 무주택자는 물론 고소득자, 1주택자에게도 유리합니다. 집값이 오르면 7년 후 은행이 대출금 비율만큼 이익을 가져가고, 반대로 떨어지면 정부(공기업인 대한주택보증)가 은행이 입게 되는 손실(시중금리와 대출금리 간 금리 차액)을 보전해 주기 때문이지요. 물론 집값이 떨어지면 대출자도 손해를 보게 됩니다. 은행대출 모기지론은 고가 전세주택에 사는 이들을 매매시장으로 유인하는 정책이긴 하지만 ‘대출조건’만큼은 아주 좋습니다. 고소득 전세입자를 비롯, 1주택자나 중산층에서 인기를 누릴 가능성이 크다는 것이죠

수익형 공유모기지론에 대해 간략히 설명하자면,

1. 대출 대상
              ​- 수도권과 5개 광역시, 세종/김해/전주/창원/천안/청주/포항시 등 인구 50만 이상 도시에 위치한 
                  공시가격 9억원·전용면적 102㎡ 이하인 아파트
              - 부부합산소득 관계없음

2. 대출 조건
              - 현재의 LTV, DTI를 적용하여 집값의 70%까지 대출이 가능합니다.
              - 만기 20, 30년 ​/ 거치기간 5년(조정가능) / 원리금균등상환
              - 대출이자 약 1.15% (현재기준) ※코픽스에서 약1%차감
              - 무주택자
              - 1주택자인 경우 기존주택을 1년안에 파는 조건

3. 수익공유하기
              - 대출 8년차가 되면 수익에 대해 은행과 나누고 일반 주택담보대출로 갈아타야 함

4. ​수익공유 계산
              - 예를 들어 2억짜리 APT를 자기자본 6,000만원 + 대출 1억4,000만원으로 구입
              - 7년 후 아파트 가격이 3억으로 올랐다고 가정
              - 그동안 원리금상환으로 대출원금을 갚아왔으므로 대출잔액은 대출액의 80% 수준의 1억2,000만원
              - 원래 집값 2억원에서 대출잔액(1억2,000만원)의 비율은 56%
              - 따라서 수익(1억원)의 56%인 5,600만원은 은행에 내야하는 상황
              - 단, 은행 수익률은 연 7%로 제한
              - 즉, 대출이자 1.1%를 뺀 5.9%로 계산하여 
              - ​대출평균잔액(1억2,000만원) × 연 5.9% × 7년 = 4,600여만원을 은행에 주면 됨

5. 집값이 올랐지만 집을 안팔 경우
              - 그래도 오른 만큼 정산하여 은행에 내야 함​ (위 경우라면 4,600여만원)

6. 집값이 떨어졌다면?
              - 은행과 정산할 일이 없음
              - 즉, 집값 하락에 대한 손실은 본인이 떠안음

7. 집을 일찍 팔아도 될까?
              - 가능함
              - 단, 5년 이내 팔 경우 대출잔액에 대한 상환수수료를 부담
              - 그리고 집값이 올랐을 경우 위 계산대로 수익을 공유해야 함

한편에서는 이러한 수익 공유형 모기지론 은행대출과 관련 정부가 내놓은 대출 상품은 8년차 중간 정산때 부동산 가격이 하락할 경우 심각한 문제를 야기할수도 있다는 우려를  표한다...